近 期最熱門的話題就屬“全面二胎放開”了,段子、吐槽、神回復就在微信朋友圈和微博里蔓延開來。尤其是“二胎拯救樓市”、“二胎刺激換房”等等直接引燃了本 就躁動的樓市。各大開發商更是搶得一手好頭條,紛紛更新廣告牌、廣告語,爭先恐后地往二胎上靠。但被忽視的是,全面放開二胎并不等于全民要生二胎,尤其是 對于北京樓市,之前實施的單獨二胎政策被證明對市場的影響并不大。因此,此番的全面放開二胎雖然被開發商視作人口紅利,但短時間里還沒有兌現的可能。
“二胎”成樓市新廣告
近日,“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”剛一出臺,就被反應迅速的開發商嗅到了新的商機:二胎放開給樓市帶來重大利好;二胎放開將有效刺激換房需求;二胎放開將是未來房地產發展的人口紅利等等,諸如此類的說法被迅速移植到了項目的戶外廣告,宣傳語上。
上周,北京青年報記者在順義看見某項目在戶外廣告上,打出了“二胎政策放開,兩房怎夠?”的廣告語,主推90-235平方米的三至四居。
無 獨有偶,另一個改善項目也推出了“多送一間房,二胎也有房”的廣告,宣稱買三房得四房。北青報記者現場了解到,該項目主打的160平方米三居室,原本就有 一個8平方米左右的設備間作為贈送部分,這次二胎放開政策出臺后,項目迅速將贈送設備間后的戶型描繪成了符合二胎改善的四居戶型,以此吸引購房人。
“這兩天確實很多人電話咨詢,都是改善需求,最滿意的也是多贈送的一間房,認為可以滿足未來的需要。”該項目售樓員對北青報記者表示。
開 發商如此熱衷二胎效應,正是看好了未來人口紅利對樓市的刺激,巴不得迅速將未來的利好變現。“全面二胎政策無疑為低迷的樓市,刀刃上的白銀時代打了一針強 心劑。”首都經濟貿易大學教授趙秀池認為,全面放開二胎政策對房地產業既有預期效應,也有現實效應,對房地產業是重大利好。
趙秀池表示,全面二胎消息既出,房地產股等相關股票就漲起來,顯然是人們心理預期的體現。展望未來,全面二胎政策必定是要實施的,人口是真的會增加的。有人預計,未來四年即將多生育2500-5212萬嬰兒。隨著人口的增加,一系列相關的需求也會增加,包括住房、學校等。
不僅如此,隨著人口的增加,家庭規模的變化,房地產的數量和結構都會發生相應變化。三房、四房的戶型會成為主力戶型,學區房將更加受到追捧。
持類似觀點的還有易居研究院副院長楊紅旭,他表示允許普遍二胎政策對于樓市應屬重大利好。因為樓市需求與人口有關。全面放開二胎限制,將明顯促進人口增長,而且十幾年后將增加勞動人口數量,小幅再現人口紅利,既有助于經濟增長,也有利于樓市需求。
二胎實際主觀執行率并不高 人口紅利有限
不 過,二胎政策的利好似乎也有被躁動的樓市提前透支的可能。中原地產首席市場分析師張大偉就表示,并不看好二胎放開對樓市的刺激。此前單獨二孩放開后,生育 意愿并不高。至少到目前為止,單獨二孩政策對市場影響并不大。數據顯示,之前實行了幾年的單獨二胎的政策,全國條件滿足的一共有1100萬對夫婦,截至今 年5月只有145萬對夫婦向政府提出申請,而最后真正生育二胎的只有80萬對,也就是說二胎主觀執行率只有8%左右。
北 京的數據也顯示,截至9月30日,北京市“單獨二孩”申請數和辦證數,分別為53034和48392例,所謂的新人口紅利并不像想象中那么高。另外,在撫 養教育成本越來越高的情況下,二胎雖然全面放開,但未來十幾年里,具體執行會怎么樣并不樂觀。張大偉就表示,有實力生二胎的,即使沒有放開政策,也一直沒 被抑制過。所以單獨政策后,增加的生育數量非常有限。
并 且,在張大偉看來,放開二胎對改善型需求的影響也要因地而異。一方面,三四線城市普遍都是三房、四房甚至更大的戶型,因此改善型購房需求有,但并不是特別 明顯。另外,一線城市因為生活成本十分高昂,人們的生育意愿并不強烈,放開二胎的影響相對較小。因此,他認為二胎政策放開對全國樓市的影響還是被高估了。
限購緊箍咒仍在 最熱銷的三房可能陷于尷尬
雖然開發商方面看好放開二胎后的改善換房需求,但需要指出的是,目前限購緊箍咒仍舊存在,并且通州限購還再次加碼。因此,換房改善至少在北京短期內是不會有明顯體現的。
不過,在樓市成交中,被認為在二胎放開中最受益的大戶型在近年來確實更受歡迎。中原地產數據顯示,從2014年2月21日,北京正式實施“單獨二孩新政策”前后的純商品房住宅市場數據看,3-4居的成交量從過去20個月的45%擴大到現在的50%,改善需求明顯增加。
對 此,有業內人士表示:家庭“普遍二孩”后,樓市最大的變化就是四房變成剛需改善品。生了二胎,三房戶型顯得也不夠住了。孩子小時候尚且可以用上下床過渡。 但如果孩子長大,還是需要一定的個人空間。因此,想要三代同堂,就必須父母一間,孩子一人一間,老人一間,所以四房才是剛需產品。
此外,也有中介人士就認為,二孩政策的實施,會令當下房產市場上最熱銷的三房陷于尷尬的地位。因為作為剛需戶型,三房總價比兩房要高,但作為改善型產品,三房卻又不能滿足家庭未來的居住計劃。有條件的家庭將會一步到位購買四房。
同策咨詢研究部總監張宏偉就表示,一些反應神速的開發商,已經行動起來借勢吆喝,為四房復式戶型大做宣傳。
除了戶型結構的差異,二胎對于樓市的刺激還將體現在學區房上。張大偉說,對于二胎家庭來說,相當于每人只花費學區房的一半價格。所以,全面放開二孩政策后,全國各地學區房的地位將更加不可動搖,學區房及入讀名額的爭奪也將愈發激烈,學區房的價格可能更加堅挺。