最 近有關國家住房銀行的話題熱度比較高,這與當前房地產行業去庫存的壓力有關。根據國家統計局發布的有關數據,2015年前三季度,全國商品房待售面積 66510萬平方米,與去年同期相比增長了16.4%,而2010年全國商品房待售面積尚未及2億平方米,2014年時全國待售面積已經突破了6億平方 米。
對 于待售房地產的化解應對政策,現在市場有兩種主流意見。一種是要通過對投資性住房進行物業投資稅的征收,來促使主要由投資行為影響的房地產價格回歸到均衡 水平,從而讓市場中的無效自住需求得到釋放,使之從無效需求變成有效市場需求,促進房地產行業待售積壓住房去庫存。依此盤活房地產業的同時,也讓房地產價 格帶動的企業成本價格(含人力或勞動力再生產成本)合理回歸,以及房地產業對其他實業的資金擠出效應和哄抬資金價格效應得到緩解。
第 二種意見是不針對住房投資行為引導的市場價格通過物業投資稅來引導,維持現有房地產價格,通過加大寬松貨幣的寬松力度,改變貨幣供應與商品供應的配比比 例,以隱性的或者顯性的通脹(或者貨幣貶值)來消化房地產業的待售商品房庫存壓力。這一過程中,除了維持低利率政策、降低其他實業企業的資金成本以外,再 輔以定向寬松財政政策,來平衡隱性或者顯性通脹過程中的各產業均衡,以及撫慰此過程中不同群體的利益得失。
這 兩種意見在政策邏輯層面,大致都是可以站得住腳的。從起點到終點,兩種政策執行下來,都有實現目標的可能性,也就是殊途同歸。但是在執行過程中,有一個很 大的國際經濟變量,如果考慮進去的話,兩種政策具體執行的利弊就會有一個明顯差異。如果是執行第一種政策思路,對于國內群體所要承受的壓力,需要有合理的 預期。這種思路,整體執行過程最大的好處是內部可控,中間受制于國際經濟變量的可能性相對很小。物業投資稅在全球市場是一個相對普遍的設置,一旦采用,對 投資人的全球資產配置而言,并不構成一個影響較大的變量。
如 果是第二種思路,在政策執行初期國內群體要承擔的壓力相對較小,因為通脹的效果和貨幣購買力與國際資產配置得失變化并不明顯,而一旦執行到中期,國際變量 的壓力就不再是內部經濟政策可控的了,即便在這一過程中,人民幣國際化和自由化的進程放慢腳步,相關管控之外的全球與資金進出的總量也難以估計。
兩種政策思路各有利弊,做選擇應該考慮執行過程中的變量是否可控,熱議的國家住房銀行這類機構是否設置,如何設置,首先可能也得看采用以上哪種思路。